필리핀 부동산, 2009년 겨울을 진단한다
필리핀 부동산 시장이 올 한 해 주춤하다. 2002년부터 지속적인 성장세를 보였던 필리핀 부동산 시장은 미국발 금융 위기와 그에 따른 전 세계적인 금융 침체로 인해 2008년 말부터 가격 부분의 하향세와 거래 감소로 그 영향을 드러냈다. 허나 경제 전반에 대해 2010년을 바라보는 시각은 다소 긍정적이다. 필리핀내 사업 전반에 대한 실적 향상 기대 데이터가 전망치로 나오고 있고, 미국, 중국, 인도를 위시한 큰 시장의 소비가 세계 경제에 긍정적 지표로 작용할 거라는 기대가 지배적이다.
필리핀 부동산 시장은 이런 흐름에서 볼 때, 바이어(Buyer) 마켓으로 포지셔닝 시킬 수 있다. 가격 거품이 다소 빠진 상황에서 매력적인 가격에 매물을 고를 수 있는 상황이다. 물론 고집스럽게 가격을 고수하고 있는 매물이나 프로젝트도 있다. 신중하게 그 내용을 확인해야 할 것이다. 허나 일반적으로는 과거에 비해 가격 하락폭이 있는 매물들에 관심을 갖는 것이 편해 보인다. 또한 신속하게 소화시키려는 매물들에 대한 접근도 유효하다.
필리핀 부동산 시장의 수요 주체 중 비중을 두는 필리피노 해외 근로자들의 송금 추이는 중요한 경제 지표로 활용된다. 2009년 상반기에만 85억 달러가 필리핀으로 송금됐다. 작년 같은 기간에 비교해 볼 대 2.9%의 성장을 보여준다. 세계 금융 위기에도 불구하고 이러한 송금 증가 추세는 계속될 것으로 보인다.
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자료출처:KOTRA
현재 북아메리카나 호주, 유럽에 살고 있는 필리피노들은 부동산 접근과 관련하여 고급 지향 수요로 분류할 수 있다. 이들은 자국의 부동산에 대해 은퇴 이후의 주거지, 잠깐 머무는 정도의 접근 외에 투자 목적의 접근으로도 확대해 가고 있다. 1980년대 초에 많이 나갔던 필리피노들이 이제는 세월이 차서 여생을 보낼 목적으로 꾸준히 들어오고 있다. 이들의 부동산 접근은 지속 확대될 것이다.
또한 필리핀 사람을 배우자로 둔 외국인이 늘고 있는 것도 부동산 수요 증가와 연관시킬 수 있다. 대체로 경제력이 있는 외국인 배우자들이 대부분이어서, 이들은 고급 주거 수요군으로 자리매김할 것이다.
정부의 정책 측면에서의 가능성 확대도 그 요인이다. 아주 오래전부터 언급되고 있는 외국인에 대한 부동산 소유 확대가 허용이 된다면 시장은 크게 출렁거릴 것이다. 가능성 유무에 대해 말들이 많은 것이 사실이고, 언뜻 개방하기에는 어려워 보이는 것이 사실이다. 허나 장기적으로 조건부 개방을 하지 않겠는가라는 생각이다. 한국과 마찬가지로 부동산의 부증성(浮症性)을 토대로 핵심 지역의 토지에 접근하는 것은 유의미 할 것이다.
근래에 미국발 금융 위기로 경제의 침체를 언급했던 것과는 달리 다소 과열에 대한 우려로 말미암은 출구전략 등이 언급되기도 한다. 경제 사이클의 속도가 점증하는 것은 불안 요인임에 틀림없다. 하지만 투자자 입장에서는 이러한 속에서 유효한 접근을 해야 한다. 필리핀 관련해서 부동산 접근을 할라치면 올 해 말 그리고 내년 상반기가 좋은 타이밍이다.
현재 마카티에서의 오피스 공실률이 떨어지고 있고, 주거 공실률도 계속 감소하고 있다. 지난 주 마카티 내 10여개 주요 오피스의 가용한 유닛을 살펴봤다. 저렴하면서도 나름 건물 상태가 괜찮은 시티랜드의 경우 조금 괜찮은 유닛이다 싶으면 일주일 내로 나가는 몇몇 경우를 확인했다. 고급 오피스빌딩에 속하는 아얄라 트라이 앵글 경우에도 어드민 통해서 둘러봤지만, 가용한 유닛이 몇 개 정도에 불과했다. 마카티가 상업지구의 특징을 가지고 그 영역을 지켜가는 것은 앞으로도 오랜 기간 지속되리라고 본다. 보니파시오 쪽이 그 대체 가능성을 갖고 간다고 하지만 5년 후에 시장의 변화 속에서 다시 논의되어야 한다는 생각이다. 렌트 환경이 점증할 것이고 마카티는 그 핵심 지역으로 그 존재가치를 강화 해 나갈 것이다.
이러한 필리핀 시장을 이해하신 한국 분들이 임대 수익을 기대하며 괜찮은(?) 매물을 소개해 달라는 요청을 한다. 5억 정도 투자 접근하신 분들이 몇 분 계신다. 작은 유닛 세 개나 중간 정도 유닛 두 개 정도로 안내하고 수익률을 제시해 드린다. 물론 임대 공백 기간에 대한 부분, 소유자에게서 발생하는 비용 부분, 보유세 그리고 엄밀하게는 세금 부분까지 언급 해 드린다. 이런 비용 부분과는 반대로 자산 가치의 상승의 기대치를 어떻게 가져갈 수 있을 지도 논의의 대상이다. 물론 쉽게 잣대를 댈 수 있는 것은 아니다. 개략 5억의 투자로 연간 8% 내외의 수익을 기대할 수 있다고 치고, 매월 약 300만원 정도의 수익을 제시한다. 다소 구체성이 떨어지지만 제대로 투자가 됐을 때에 한 한다.
다소 민감한 사안이지만, 땅에 대한 접근도 유의미하다. 지금 메트로 마닐라는 남쪽으로 확장하고 있다. Eton City, Ayala Greenfield City 등이 그 연결점에 있다. 알라방을 넘어서서 아래로 그 중심을 분산시켜 가고 있다. 이 곳이 일정 터를 잡아가고 성숙도를 가져가기 위해서는 5년 이상의 시간이 걸릴 듯 싶다. 중장기 투자 접근 성격이 맞아 보인다. 하지만 역으로 이렇게 주변 도시를 강화해 가는 것은 중심지가 밀집되어 있다는 증거다. 이 중심은 쉽게 흐트러지지 않는다. 마카티, 보니파시오 등의 중심지의 부지에 관심을 두는 것이 유효하다. 외국인의 소유가 제한된다는 것을 오히려 기회 요소로 보는 것이 선각자적 시각이다. 필리핀을 깊이 이해하지 않고서 이러한 논리를 전개하는 자칫 위험해 보일 수 있다. 허나 투자는 기회를 찾아 적용하는 것이다. 이미 기회가 적용된 곳은 검증된, 계산된 수익에서 크게 벗어나기 어렵다. 그런 측면에서 ‘땅’은 민감한 기회 요소인 것이다.
한국 원화가 연초대비 강세를 가져가고 있다. 원화가 힘이 세야 투자에 힘이 붙는다. 지금 달러 대비 1,100원 대 초반을 기대하고 기다린다고 한다. 누구나 1,100원 대 초반에 간다고 믿고 있고 그것이 맞는다면 지금 당장 그렇게 가야 한다. 환율을 전망하는 것은 ‘신의 영역이다’ 라는 말이 있다. 시장은 가능성 측면이지 실재와는 일정 괴리가 있다. 시장의 통상적인 신뢰를 쫓아가다 보면 타이밍을 잃을 수가 있다. 선점은 그래서 전문성이 있는 사람들의 시장 영역이 되는 때가 많다.
생활 목적지로 주목 받고 있는 필리핀. 은퇴와 교육 관련 많은 이들이 필리핀을 오가고 있다. 상황이 맞아 중장기 체류를 하고자 하는 이들에게 필리핀에서의 월세 비용은 부담으로 작용한다. 외국인 명의로 소유할 수 있는 콘도미니엄(우리나라 개념으로 ‘아파트’와 유사)에 대한 접근이 점증되는 배경이다. 허나 해외에 부동산 접근을 하는 것이 쉬운 일은 아닐 터. ‘어디에, 무슨 콘도를, 언제’라는 질문에 대해 설득력 있는 논리가 수반되어야 할 것이다.
지금 바이어 시장 접근이 유효한 필리핀. 향후 필리핀 경제가 순기능을 키워 가면서 필리핀 화폐 단위인 페소가 강세 흐름을 가져갈 가능성이 크다. 작년 이후 주춤하고 있는 시장 가격이 매력이다. 마카티와 보니파시오를 위시한 입지 매력이 있는 매물들을 선별해서 접근할 수 있다. Eton, DMCI, 아얄라, 패더럴 랜드 등과 같은 유수한 회사들이 주거용 콘도 개발을 확장 해 가는 데는 수요 확대에 대한 분석과 같은 시장 예측을 기반으로 하고 있다.
올 겨울은 필리핀 부동산 시장에 관심 있는 이들이 리스크를 제한하며 행보를 가져갈 수 있는 시기이다.
필리핀은퇴청 공식마케터 (주)선트랙 홍정렬대표
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