전화 화상 영어 사업 창업자의 선택

작성자 송재호

연락처 070 7893 1741 http://withcenter.kr

 

본 글에서는 창업자가 선택 해야 하는 것 중 강사와 관련 된 부분을 중점적으로 소개합니다.

 

 

( 사진은 필자가 직접 운영하는 온라인영어 http://witheng.com )

 

전화 화상 영어 창업을 한다면, 많은 선택 (또는 계획)을 해야 합니다.

 

1. 전화 영어만 할 것인지 화상 영어만 할 것인지 둘 다 할 것인지 아니면 둘 중 하나만 하다가 기회가 될 때, 다른 것도 할 것인지 등에 대한 선택

2. 일대일 수업인지 그룹 수업인지의 선택

3. 교재, 수업 내용, 과목에 대한 선택

4. 강사의 관리(사무실 확보, 면접, 고용, 관리) 위탁. 위 1,2,3 항목을 바탕으로 한 강사 아웃 소싱 또는 큰 업체의 대리점으로 들어가는 방법, 또는 직접 교육 센터를 설립하는 방법. 또는 재택근무 강사를 온라인으로 섭외하여 수업을 진행하는 방법.

5. 위 1,2,3,4 항목을 바탕으로 한 학생이 내야 할 수업료의 선택.

 

 

창업자들이 가장 어려워 하는 부분이 바로 위 항목 중 4 번입니다.

 

교육센터를 직접 설립하자면 만만치 않은 비용이 들어가고 재택 근무를 선생을 쓰자니 출결 상태가 좋지 못하고 또 관리도 어렵습니다.

그래서 일반적으로 창업자들은 먼저 다른 큰 업체의 대리점으로 들어가는 것을 생각해 보고 그 다음 강사 아웃 소싱하는 것을 생각합니다.

 

위 항목 1,2,3 을 바탕으로 항목 4 번의 아웃 소싱 업체를 선택한다 라고 설명을 했지만, 사실은 창업자에게 강사 아웃 소싱 업체를 선택할 폭이 넓지 않습니다.

강사 아웃 소싱 업체 (콜센터 또는 교육센터) 에서 제공하는 수업 방식과 전화/화상 영어의 선택, 일대일/그룹 수업의 선택 등이 그 콜센터에서 제공하는 방식으로만 진행이 되어야 할 것입니다.

 

창업자가 입맛대로 요구를 하거나 선택을 하기에는 아직 콜센터의 수가 많지 않습니다.

 

최근에는 좌석 또는 특정 공간만 대여하는 경우도 있습니다. 즉, 선생 면접부터 고용, 관리 등을 직접 하거나 또는 다른 전문 업체로 부터 서비스를 받는 경우가 있습니다.

이 경우, 직접 자기가 강사를 고용 할 수 있으므로 보다 유용하게 강사를 쓸 수 있습니다.

 

창업자가 선택을 할 수 있는 것 중, 직접 콜 센터를 설립하는 방법이 있을 수 있습니다. 이 같은 경우 많은 시간과 비용이 듭니다. 따라서 이 방법을 선택 할 창업자는 많지 않을 것 입니다.

필리핀에 몇 번 와 봤거나 필리핀에 대해서 어느 정도 알고 있다고 생각하시는 분은 능히 직접 콜 센터를 설립하실 수 있을 것입니다. 하지만 그렇다고 해서 시간과 비용이 안 드는 것은 아닙니다.

 

재택 근무 강사를 쓰기에는 많은 경험과 노하우가 필요합니다. 첫째, 영어를 잘 해야 하며 둘째, 좋은 선생을 뽑아야 합니다. 재택 근무 강사는 아주 많으며 그들이 제공하는 서비스 역시 천차만별입니다.

재택 근무 강사를 뽑는다면, 당연히 좋은 재택근무 강사를 뽑아야 합니다.

하지만 그래도 사무실 강사보다는 문제가 많으며 그리고 비용도 높습니다.

재택근무 강사는 자기의 컴퓨터로 자기가 직접 전기세나 인터넷, 기타 관리 비용을 들입니다. 그래서 그들이 가지고 있는 프라이드는 대단하며, 그리고 언제든지 다른 곳으로 옮길 수 있다고 생각을 하고 있습니다.

재택 근무 선생을 이용하는 것은 아주 어렵습니다. 정말 많은 노하우가 필요합니다. 저는 지난 3 년간 재택 근무 강사 고용하고 관리를 하고 있습니다만, 절대 추천 하지 않습니다.

(최근에는 2개의 콜센터를 직접 운영하고 있으며 4개의 콜센터 회사로 부터 강사를 아웃소싱하고 있습니다.)

 

요약 정리하면, 강사를 구하기 위해서는 아래와 같은 4 가지 방식이 가장 흔한 방법입니다.

 

1. 직접 교육 센터(콜센터) 설립

2. 강사 아웃소싱

3. 좌석(부스)임대. 직접 강사 면접 보고 고용 및 관리

4. 재택 근무 선생 고용.

 

위 4가지 방식 중, 1번과 4번은 사실 쉽지가 않습니다. 큰 전화 화상 영어 업체에서도 강사를 모두 아웃 소싱을 해서 쓰고 있다고 보시면 됩니다.

 

2 번 방식이 현재 가장 많이 쓰이는 방법입니다. 주로 4시간 또는 8시간 단위로 선생님을 아웃 소싱합니다. 물론 저 엮시도 지난 3 년간 강사를 아웃 소싱하는 서비스를 꾸준히 해 오고 있습니다.

 

최근에는 좌석 임대를 많이 합니다. 콜센터 입장에서는 좌석임대가 아웃소싱 보다 적은 수익이 남습니다. 따라서 강사 아웃소싱을 충분히 하고 남는 경우 좌석임대를 하게 됩니다.

좌석 임대란 말 그대로 수업을 할 수 있는 공간만 임대를 해 준다는 것입니다. 컴퓨터 사용료, 전기세, 인터넷 비용, 기타 음료, 물세 등이 모두 포함 될 것입니다.

좌석만 임대하면 자신이 직접 선생님을 면접 보고 고용을 해야 합니다. 또는 그냥 계약직으로 할 수도 있습니다.

 

 

온라인 영어 교육을 진행하고자 할 때, 모든 창업자는 타 업체와의 서비스 가격(수업료) 비교에서 경쟁력을 가지고 싶어 합니다.

교육 서비스 품질은 좋고, 학생이 내는 수업료는 아주 낮으면서 회사에게는 큰 이익이 남는 그런 구조를 만들고 싶어 합니다.

그것이 저의 꿈이며 모든 창업자의 꿈일 것입니다.

이러다 보니 처음 창업을 하는 분들은 제 살 깍아 먹기를 하는 경우가 많습니다.

비용을 낮게 하면 보다 쉽게 학생을 모집 할 수 있지 않을까? 하는 생각이 있을 것입니다.

하지만 여러분이 아무리 수업료를 낮춘다고 하더라도 여러분들 보다 더 저렴하게 수업을 하는 사이트나 학원도 많이 있을 것입니다.

 

선택은 창업자의 몫이지만, 초보 창업자에게는 강사 아웃 소싱을 권해 드립니다.

그것이 가장 빠르고 편하게 초반 사업을 진행 할 수 있는 방법이라 생각합니다.

 

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[ 단기 수익형 콘도] 포트보니파시오 글로벌 시티 옆 시프레스타워

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포트보니파시오 글로벌시티 바로 옆 시프레스 타워 (CYPRESS TOWER)를 소개합니다.

 

시프레스 타워는 10% 선금(계약금)과 10년 장기 분납을 할 수 있는 아주 저렴한 새 분양 콘도입니다.

살다가 필리핀을 떠나야 할 순간이 오면 부담 없이 팔고 갈 수 있습니다.

시프레스 타워는 부담이 없으면서도 임대 수익을 올리면서도 동시에 미래에 대한 투자를 할 수 있는 콘도 중 하나입니다.

이 콘도의 첫번째 장점은 포트보니파시오 글로벌 시티와 바로 근처에 있다는 것입니다.

두번째 장점은 저렴한 분양 비용입니다.

2 베드룸을 기준으로 약 58 sqm 에 약 2.7M 페소합니다. 이 시세는 마닐라 어디를 가도 찾기가 어렵습니다.

10% 계약금을 선납하고 10년 장기 할부로 납부를 할 수 있습니다.

그럼 한달에 약 2만 페소를 납입하면됩니다. 마닐라 어디를 가도 2 베드룸에 월 2만 페소 콘도를 구하기 어렵습니다. 거기다가 새 건물 분양입니다.

콘도를 임대하여 월세를 살면서 주인의 눈치를 보고, 또 매달 월세를 낭비하느니 자신만의 콘도를 분양 받는 것이 훨씬 이익입니다.

남는 방 하나는 임대를 해 주고, 임대 수익도 올릴 수 있습니다.

 

 

 

아래는 시프레스타워의 위치 사진입니다.

글로벌시티 안쪽이 아니라 바깥 쪽입니다. 마켓마켓 앞쪽에 위치합니다.

 

시프레스타워 외형입니다.

 

다음은 하늘에서 아래로 내려다 볼 때의 시프레스타워 모습입니다.

 

 

 

다음은 시프레스 타워의 내부 공간입니다.

 

 

 

      

 

 

 

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단기 수익형 새 콘도 분양. 즉시 입주. 10% 계약금, 10년 장기 할부.

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단기 수익형 부동산 투자에 관심이 있으신 분을 모집합니다.

단기 수익형이란 5년, 10년 먼 미래를 내다 보는 것이 아니라 1년 이내의 수익을 만들 수 있는 부동산 투자라는 것입니다.

예를 들면 다음과 같습니다.

여러분이 필리핀에서 주택(콘도)임대를 한다면 1년에 최소 800 만원 정도는 주택 임대 비용으로 쓰실 것입니다.

가족이 같이 있다면, 넓고 방많은 좋은 집(개미,모기 없는), 좋은 장소에 살기 위해서 1년에 1천만원도 훨씬 넘게 지출을 할 것입니다.

남의 집을 빌려서 산다는 것이 쉽지 않습니다. 혹시나 벽에 금이 갈까, 바닥이 긁히지는 않을 까 등등 걱정을 많이 합니다.

만약 여러분이 콘도를 산다면, 월세를 낼 필요도 없고 주인 눈치도 볼 필요 없습니다.

방 3개짜리를 장기 분납으로 사서 매월 2만페소씩 분납을 하면서 자기 집에서 살 수 있습니다.

만약 혼자 사신다면, 방하나 임대해 주고 그 돈으로 콘도 분납비용을 내고, 또 방하나를 임대해서 그 돈으로 자동차를 살 수 있습니다.

즉 남의 돈으로 콘도를 사고 자동차까지 사는 것입니다.

살다가 싫어지거나 떠나야 한다면 그냥 콘도 포기하면 됩니다. 그냥 포기하기는 아까우니 다른 사람에게 돈을 받고 양도를 해 줘도 됩니다.

보통 10% 계약금에 10년 장기 분납을 합니다. 4M 짜리 콘도를 산다면 매월 3만페소씩 10년을 장기 분납해야합니다.

10년 이라는 기간이 참 어렵죠.

3년 이런씩으로 장기 월세를 다른 사람에게 내어 줘도 됩니다.

그리고 중간에 언제든지 다른 사람에게 되 팔아서 그 차익도 노릴 수가 있습니다.

관심이 있으신분들 끼리 모여서 장기 분납 가능한 콘도 투어를 한번 할 예정입니다.

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필리핀 부동산 투자 가치가 있는 지역

필리핀에 오랜 기간 동안 머물러 계시는 분들은 필리핀에 대해서 어느 정도 객관적인 기준을 가지고 있을 것입니다.

저는 이제 4년이 되어가는데도 아직 필리핀에 대해서 모르는 것들이 많습니다.

특히 부동산 투자의 가치가 있는 위치를 고르는 부분에 대해서는 아주 신중해 집니다.

그래서 마닐라에 있는 투자 가치가 있는 곳을 말씀 드리겠습니다.

 

사실 마카티 번화가나 올티가스 센터는 이미 많은 분들에 의해서 소개가 되었을 것입니다.

하지만 그냥 마카티나 올티가스라고 했을 때에는 한번 쯤 생각을 해야 합니다.

마카티는 꽤 넓은 지역이며 모든 장소가 다 투자 가치가 있는 것이 아닙니다. 마카티 중에서 번화가나 주거 중심지만 투자의 가치가 있습니다.

올티가스도 마찬가지입니다. 올티가스의 귀퉁이나 발전이 덜 된 곳은 상대적으로 가치가 떨어집니다.

따라서 여러분들이 부동산 투자 가치롯서의 마카티나 올티가스를 생각 할 때에는 반드시 그 전 지역이 아니라 그 중 일부 지역이라는 것을 명심 하셔야 합니다.

 

최근 가치가 높은 필리핀 부동산 투자 지역으로 새롭게 떠 오르는 지역이 있죠. 바로 "포트보니파시오 글로벌시티"입니다.

보니파시오나 포트보니파시오가 아니라, 글로벌시티입니다.

보니파시오는 넓은 지역이며 그 중 일부 지역만 가치가 있습니다. 그 가치가 있는 지역이 바로 글로벌시티입니다.

글로벌시티는 정부의 신도시 건설 계획으로 만들어지는 장소로서 많은 외국계 기업들이 들어 설 예정입니다.

여러분들이 광고를 접하실 때에는 반드시 이런 지역적인 위치를 먼저 알아보셔야 합니다.

 

"마카티 번화가(락웰등), 올티가스센터, 포트보니파시오 글로벌시티" 가 바로 마닐라에서 누구도 부정 할 수 없는 투자 가치가 있는 지역입니다.

마카티가 아니며, 올티가스가 아니면 보니파시오가 아닙니다. 이 지역 들의 아주 일부 지역만 투가 가치가 있음을 명심하셔야 합니다.

 

 

여담으로 말씀드리면, ...

필리핀 정부가 국가 차원으로 한 서약서(계약서)도 자국에게 도움이 되지 않는다면 그냥 찢어버리는 나라입니다.

돈 많은 사람들이 필리핀을 찾으면서도 투자를 안 하는 이유는 바로 이러한 필리핀이라는 나라 때문입니다.

자국민이 돈이 없어서 집을 못 사는 나라, 자국민이 콘도를 사지 않을 거라는 것을 알면서 끝 없이 콘도 빌딩을 올리고, 골프장, 리조트 등 엄청나게 지어 올리는 나라.

최근 경기 침체가 발생하고 부동산 경기가 위축되고 있습니다. 필리핀도 마찬가지입니다. 필리핀에는 무수한 공급이 있습니다만, 수요가 없습니다.

이것은 2010년 한국도 마찬가지죠. 전 세계가 다 마찬가지입니다.

이런 때에 남의 나라 특히 필리핀에 투자를 한다는 것은 올바른 정신을 가진 사람으로는 선택을 하기가 어렵습니다.

투자를 할 때에는 반드시 전문가의 조언을 얻어야 합니다.

전문 중개 업자(브로커)를 통해서 진행을 해야지만 혹시나 있을지 모를 사고를 방지 할 수 있습니다.

 

송재호 070 7578 1741 http://philview.com

필리핀, 부동산시장 이해 및 최근 동향

 

□ 최근 필리핀 부동산 활황 원인 ○ 최근 필리핀에서도 주요 아시아 국가에서 공통으로 일어나고 있는 부동산 개발에 대한 기대 수익이 높아져 대도시의 도심은 물론 신도시, 위성도시에서도 활발히 개발 건축붐이 일고 있음. - 이에 따른 토지가의 상승이 현저하게 이뤄져 있어 이제 대도시 인근에서는 큰땅을 싼 가격에 매입할 수없어 전문 개발업체들은 도심 외곽 및 지방으로 방향을 돌리고 있음. - 주거용 및 사무용 콘도미니엄의 수요는 공급을 초과하고 있으며, 마카티 등이 중심지에서는 1997년 최고점에 달했던 임대율을 상회해 2%대의 거의 제로 공실률의 임대 시장을 형성하고 있음.

 

○ 필리핀 중앙은행에 따르면, 해외 근로자의 본국 송금이 150억 달러에 육박하고 주로 정보·통신 기술 분야(ICT)를 축으로 2006년 기준 전년 대비 50% 성장을 기록한 40억 달러의 콜센터 및 비즈니스 아웃소싱(BPO)과 관계되는 외국의 다국적 기업의 투자가 유치돼 수요가 급증하고 있음. - 이는 영어 사용국의 메리트로 수준 높은 인력을 해외로 파견하고 각 선진국의 비즈니스 아웃소싱을 유치하고자 노력한 정부의 결과이며 년 5%대의 사상 최저 대출 금리는 개발업자의 개발 의욕을 고취시키고 있음.

 

○ 2000년에 통과된 이중 국적자의 토지소유법 통과는 해외에 나가있는 기존 필리핀 국적의 투자자에게 토지 및 주택 구입을 개방하는 정책이며, 구매의 활로를 열어 주어 최근 유력업자의 콘도 및 일반 주택의 20~40%가 해외에서 판매되고 있음. - 또한 해외근로자의 달러가 근간이 돼 더 안정되고 지속적인 자금형성의 요인으로 주목받고 있음. - 최근에는 해외에서 조차 실수요자 위주로 구매가 이루어지고 있어 안정된 자본이 흐르는 시장이 형성되고 있으며, 해외 근로자 본국 송금의 30%가 주택 구매 관계로 소비되고 있음.

 

 

□ 주요 지역별 개발 요지

 

○ 마닐라 지역 - 마닐라베이를 끼고 흐르는 로하스 볼리바드 대로변으로 바다를 향해서 건축된 오래된 콘도미니엄과 신축 콘도들이 어우려져 있음. - 관광중심지의 위상에 맞게 SM 아시아 몰 주변으로는 향후 PAGCOR에서 계획하고 있는 엔터테인먼트 중심지와 차이나타운의 이전 계획 등으로 활발한 투자유치 중에 있음.

 

○ 마카티 지역 - 금융․상업의 중심지로 필리핀의 증권거래소 및 각종 외국계 금융기관 등의 고층건물이 들어서 있음. - 살세도, 레가스피 등 시내의 고층 사무실, 주거용 콘도와 다스마리냐스, 사우스포브스, 울다네타, 벨에어 등의 빌리지 형태의 고급 주택가 및 그린벨트, 글로리에타 등의 쇼핑센터, 최고급 호텔 등이 공존하는 곳으로 상권의 중심지라고 할 수 있음.

 

○ 오르티가스 센터 지역 - 한 때 증권거래소이 이전으로 주춤했으나, 다시 외국계 비즈니스 아웃소싱 및 콜센터 업체들의 유입으로 인해 활력을 되찾은 지역임. - 이 지역의 어떤 콘도에는 한국인 임대율이 50% 이상이 될 정도로 한국인이 많이 거주하는 지역임.

 

○ 보니파시오 글로벌시티 지역 - 과거 미국 점령지로부터 토지전용개발 계획에 의거 민간기업인 아얄라와 캄포스 그룹에 이양해 성공적으로 100% 토지 분양을 완료했던 지역임. - 특히, 이곳은 필리핀 모든 설계, 건축 및 개발업체 간의 콘도 건축 각축장을 연상시킬 만큼 거의 모든 업체에서 참여하고 있음. - 6성급 양그릴라 호텔이 들어서게 되고 도심센터가 완료되는 3년 후면 선진국 형태의 필리핀 신도시를 형성한다는 마스터 플랜을 가지고 있음.

 

○ 필리시티 지역 - 마닐라 접근 게이트웨이면서 메트로 마닐라 남단의 도시로서 최고의 인구밀도를 형성하고 있는 남부지역 Calabarzon의 중심지 역할을 하고 있음. - 80만평의 필리시티는 필인베스트의 야심찬 마스터플랜을 가지고 인근의 부촌인 아얄라 알라방과 어우러진 자급자족 도시로 발전하고 있음.

 

○ 기타 지방 지역 - 산타로사 : 마닐라의 위성도시로서 인근지역을 아우르는 마닐라의 교두보 역할을 하며 최근 빠른 발전을 이루고 있는 지역으로 현 남부 고속도로의 차선 확장공사가 마무리되면 마닐라에서 30분이면 닿을 수 있는 전원 도시 - 수빅-클락-딸라을 연계하는 고속도로(SCTEx) 공사와 함께 수빅의 한진조선소의 건립으로 인한 호재로 미군의 해군·공군기지로 각각 이용됐던 수빅, 클락지역의 뉴타운 조성에 따른 부동산 붐이 기대되는 지역 □ 외국인이 구입·소유 가능한 부동산

 

○ 일반적인 부동산의 형태인 토지, 일반주택, 콘도(한국 개념의 아파트 형 사무실 및 주거용) 중에서 100% 외국인 명의의 직접투자는 콘도 유닛(Unit)에 한함. - 토지 및 일반 주택의 구입은 현지 법인을 설립해 법인명의로 소유가 가능함. 단, 현지 법인은 외국인 소유에 제한이 있음. □ 선분양 콘도 구입 및 대금납부 방법

 

○ 공식적인 판매 형태인 콘도의 선분양은 보통 사업기획 단계에서부터 분양을 시작하는데, 통상 공사 착공 6개월~1년 전부터 판매에 들어감. - 전액 현찰 또는 30% 정도의 보증금 납입 이후 2~3년에 걸쳐서 매월 분납하는 방법이 있는데, 초기 현금 납무에 따른 적절한 비율의 할인 혜택을 주고 있음. - 초기 매입 시점으로부터 통상 분기별 또는 반기별로 분양가 인상이 있어 입주 시에는 그만큼 가격이 올라있는 경우가 대부분이며 완공돼 입주 예정인 콘도를 구입할 경우에는 매매가가 올라있다는 것을 감안해야 함.

 

 

□ 필리핀의 부동산 투자 대비 임대수익률

 

○ 현지 리치뷰 부동산에 따르면, 임대를 목적으로 부동산을 구입해 운영하는 경우 메트로 마닐라에서의 최근 임대수익은 8~15%까지 얻을 수 있다고 하며, 매년 10%의 임대료 인상이 이루어지고 있다고 함. - 소형 평형이라 불리는 스튜디오나 1룸 콘도는 매번 세입자가 바뀔 때마다 고려해야 하는 관리․유지비가 중대형, 고급형 보다 저렴하다고 함. - 메트로 마닐라 지역에서의 경제성장에 힘입은 콘도의 수요는 공급을 초과하고 있는실정이며, 비즈니스 위탁사업(BPO) 및 콜센터의 유입으로 형성된 노동인력은 상대적으로 높은 급여와 소비지향적 마인드를 지닌 신흥 중산층을 형성하고 있음. □ 임대차 방법

 

○ 부동산 중개인을 통하던 주인과 직접 계약을 하거나 자신에 맞게 선택해 계약을 하면 되고 통상 주인의 입장에서 보증금 (Security Deposit, 2~3개월, 계약 만기 이후 환금 가능) 및 선지급금 (Advance, 계약 이후 월세로 사용) 등을 지불하고 계약을 하게 되는데 지역별 콘도 유형별로 수요가 초과되는 이유로 1년분의 선지급을 요구하는 경우가 많음. □ 부동산 거래 시 필요 서류

 

○ 등기부 등본 (CCT 또는 TCT) - 외국인 직접 소유가 가능한 콘도미니엄(CCT, Condominium Certificate of Title)을 제외한 토지 및 가옥 등은 모두 TCT(Transfer Certificate of Title)임. - 후면에는 담보설정 및 법정소송 게류 중인 내용 등이 기재돼 있고, 해당 증기 보관소에서 등기부의 진위 여부를 확인해야 함. - 등기부는 해당 부동산을 구입한 관할 행정구역청 등기보관소(Register of Deeds)에 원본이 보관돼 있어 매도자가 소유하고 있는 등기(Owner's Duplicate Copy)의 진위여부를 확인할 수 있음.

 

○ 과세증서(Tax Declaration) - 토지의 경우 용도가 표기돼 있음.

 

○ 납세 영수증(Tax Receipts) - 토지의 경우 Lot plan(부지 도면), Vicinity Map(지적도), Topographical Map(지형도) 등이 추가 돼야 함. □ 개발자로 투자 및 판매 방법 ○ 투자의 특성에 맞추어 크게 3가지 형태로 나눌 수 있음. - 도시 중심에서 크기에 상관없이 상가 및 주거용(주상복합) 건물을 지어 임대 수익을 계획하는 전형적인 투자형태 - 도시 중심 및 외곽에서 콘도 건물을 지어 국내 외국인을 상대로 분양하는 형태 - 도시 외곽 및 지방에서 빌리지 형태(sub-Division)의 단지조성을 계획해 미개발된 토지를 구입해 단지 조성 이후 택지 분양 및 주택 및 택지 동시 분양 형태 □ 부동산 개발의 형태별 종류

 

○ Vertical Development (한국형 아파트인 콘도형태의 수직형 개발) - 토지가격 및 인구밀도가 높은 지역의 도시중심 형태의 개발형태로 현재 마카티, 오르티가스, 글로발시티, 이스트우드, 필리시티 등이 해당됨.

 

○ Horizontal Development (수평 개발) - 토지가격의 급상승 및 더 이상의 도시밀집 지역에서의 토지 공급이 제한돼 대도시 주변의 위성도시나 지방도시 등에서 찾을 수 있는 빌리지(sub-Division) 등의 개발 형태 자료원 : Richview Property Management Corp., Mapa

필리핀 넘쳐나는 매물 – 공급자와 수요자의 균형이 맞지 않아

(사진 시프레스타워, 포트보니파시오 글로벌시티 바로 옆, 2.7M 약 6천5백만, 10년 장기 분납)

필리핀은 쇼핑몰이 많습니다. 그것도 대형 쇼핑몰이 아주 많이 있습니다. 아시아에서 가장 크고 유명한 쇼핑몰이 필리핀에 있죠.

우리가 생각하는 못사는 나라 필리핀, 못사는 사람 필리핀 사람들과는 틀립니다.

물론 필리핀의 아주 시골로 가면 그러하겠죠. 한국도 아주 시골로 가면 그러하듯이…

 

필리핀의 쇼핑몰은 하나의 문화입니다. 쇼핑 뿐만 아니라 여가 생활이나 업무적인 만남, 데이트, 오락 등 많은 것을 즐길 수 있습니다.

필리핀 사람들의 과소비는 엄청납니다. 한 달 일해서 월급 날 다 써버리는 경우가 많습니다. 선진국에서는 사회 안전 보장이 잘 되어서 저축을 안 해도 큰 어려움이 없지만, 필리핀 같은 경우 사회 안전 보장 제도가 없습니다. 저축을 전혀 하지 않고 돈을 다 써 버리는데, … 나중에 가족이 아프거나 하면 병원에도 못 가는 경우가 많습니다.

필리핀 사람은 돈이 없어서 집을 못삽니다. 그렇다고 그럴싸한 월세 방을 얻는 것도 아닙니다. 쓰러질 것 같은 아주 낡은 집에서

 

하지만 모든 필리핀 쇼핑몰에는 신축 콘도 건물의 모델 하우스도 있으며 또 사람들이 지나다니는 통로(복도)에는 작은 모델(미니어쳐, 실제와 같은 모습의 작은 모형)들이 아주 많이 있습니다.

 

이러한 것은 주로 작은 부동산 업자보다는 전문적으로 활동을 하는 콘도 판매 업자들입니다.

하지만 안타까운 것은 이 사람들은 쇼핑몰에서 필리핀 사람들에게 콘도 판매를 위한 홍보 활동을 한 다는 것입니다.

필리핀 자국민은 콘도를 구매 할 자금력이 없습니다. 10년 장기 할부를 한다고 해도 매 월 몇 십만 원 씩 낼 돈이 없습니다.

콘도를 판매하기 위해서 쇼핑몰에 즐비하게 늘어선 소형 모델하우스 부스를 볼 때 마다 저것도 낭비구나 하는 생각이 듭니다.

필리핀 콘도는 대부분 외국인이 구매를 합니다. 개발사도 그것을 염려에 두고 시작을 합니다. 하지만 그러한 콘도 판매업자들은 외국인과의 접촉이 힘들며 콘도 분양이 안되어서 마지 못해 분양 계획을 변경하여 자국민들을 타겟으로 장기 분납 형식으로 시도하지만 그것 또한 쉽지가 않은 상황입니다.

 

지금 필리핀에는 많은 빌딩들이 올라서고 있는 중입니다. 끝 없이 짓고 있습니다. 필리핀 자국민들은 그러한 콘도를 소유할 능력이 없음을 잘 알면서도 높은 빌딩들을 공사 중에 있습니다. 공사 중 부도가 나는 경우도 많습니다. 공사가 중단 되더라도 누군가가 그걸 떠 맡아서 완공을 하면 되는데, 그렇지도 않은 채 10 년을 넘게 방치하여 주위 미관을 해치고 있습니다.

 

필리핀의 부동산 시세는 아주 높습니다. 필리핀은 월세 임대료도 아주 높습니다.

 

지금 부동산 시세가 너무 높아서 콘도를 사 놓아도 1년 또는 5년 후에 부동산 가격이 그대로 유지될 것이라는 보장이 없습니다.

 

그래서 저는 “단기 수익 형 부동산”이라는 새로운 방식으로 접근을 시도 하고 있습니다.

 

• 단기 수익 형 부동산 투자
• 필리핀에서 올바른 부동산 투자
• 필리핀에서 부동산 임대 사업

 

 

송재호 070 7893 1741 http://philview.com

필리핀에서의 올바른 부동산 투자

송재호 070 7893 1741 http://philview.com

(사진 시프레스타워, 포트보니파시오 글로벌시티 바로 옆, 10% 계약 금, 10 년 장기 할 부, 방 2개 짜리 약 2.7 M 페소 약 6천5백만원, 월납 2만페소. 저렴하면서도 좋은 위치.)

 

본 글에서는 필리핀 부동산에 관심이 있어하는 분들에게 올바른 길을 제시합니다.

아니, 본 글의 요약을 먼저 말씀 드리고 이야기를 풀어나가겠습니다.

요약을 한 줄로 하자면, “필리핀의 부동산 장기 투자는 적절하지 않으며 주거용 단기 수익 투자를 권한다’는 것입니다.

지금 콘도를 구매 해 놓고 1년 뒤, 5년 뒤, 또는 10년 뒤에 시세가 올라가서 그 차익을 바로 본 다면 필리핀 부동산 투자는 절망적입니다.

 

필리핀에서 콘도를 살 때는 무엇보다 미래를 먼저 생각 해야 합니다. 5년 후, 10년 후 필리핀의 부동산 시세가 어떻게 될지 예측하기가 쉽지 않습니다.

무엇보다 필리핀이라는 나라 자체가 장기적으로 볼 때 부동산 시세나 경제가 지속적으로 성장 할 만한 요인이 없다는 것 입니다.

제가 일전에 필리핀에 투자가 위험하다고 글을 쓴 적이 있습니다.

 

• 필리핀 부동산이 위험한 이유

 

콘도를 구매 해 놓고, 시세 차익을 노리기 위해서 몇 년을 기다리는 그러한 필리핀 부동산 장기 투자는 지금 적기가 아닙니다.

필리핀의 콘도 수요는 없지만, 공급은 넘쳐납니다. 그리고 앞으로도 마찬 가지가 될 것입니다. 필리핀 자국민은 콘도를 소유할 돈이 없습니다. 아무리 10 년 분납을 한다고 해도 안됩니다.

 

그래서 저는 수익형 단기 부동산 투자로 새로운 접근을 합니다.

한국 사람들은 대부분 안전한 지역, 발달한 지역, 한국 사람들이 많이 모여 사는 지역에 살고 있으며 또 살기를 원합니다.

그러한 지역은 주택 임대료가 상당히 높습니다.

여러분이 필리핀에서 장기(3년 이상)거주를 해야 한다면 3년치 내는 임대료만 해도 조그만 콘도 하나 사고도 남습니다.

좀 더 좋은 위치, 더 좋은 콘도, 더 넓은 콘도를 사고자 한다면 당연 시세가 올라 갑니다만 적당한 위치, 적당한 크기의 새로 지은 콘도를 10% 계약금 내고, 장기 (10 년) 분할 납부를 한다면 주택을 1년 단위로 임대해서 월세를 내는 것 보다 더 싸게 분납을 하면서 자기 집을 마련 할 수 있습니다.

방이 3 개라면 2개는 임대를 해 주고, 임대 수익을 올릴 수 있습니다. 임대 수익으로 자동차를 장기 할 부로 살 수도 있습니다.

10년 장기 할 부로 해서 10년을 다 못 채운다고 하더라도 다른 사람에게 판매를 할 수 있습니다.

그렇게 새 콘도를 쓰다가 판매하는 사람들이 많이 있습니다.

 

만약 방 3개 짜리 장기 분납을 받아서 분납을 조금씩 하고, 방을 임대해 주고 그 차익을 남긴다면 그것은 한마디라 자기 돈으로 콘도를 사는 것도 아니고, 남의 돈으로 자기 콘도를 사는 것입니다. 거기다가 임대 차익까지 벌어 들이는 것 입니다.

 

그리고 그 콘도가 싫어지거나 필리핀에서 살기 싫으면 다름 사람에게 주고 가거나 팔고 가면 됩니다.

 

이러한 수익형 단기 부동산 투자는 절대 손해 볼 일이 없으며, 잘만하면 남의 돈으로 자기 콘도를 살 수 있습니다.

 

송재호 070 7893 1741 http://philview.com