콘도미니엄 토지 및 건물 지분 소유

토지 및 건물 지분 소유

필리핀에서 건물은 토지에 흡수됩니다. 건물은 토지와 별개의 자산이 아니며 그 결과 모든 건물의 등기는 토지에 흡수됩니다.

다만, 건물과 토지의 구분을 어느 정도 이전하면서 또한 일체성을 강조한 것이 콘도미니엄입니다.

따라서 필리핀에서 통지 등기부는 토지와 콘도미니엄 두가지가 있습니다.

콘도미니엄 프로젝트를 추진하는 경우, 콘도미니엄은 주식회사와 같은 성격을 가지고 있습니다.

콘도미니엄을 구입하면 그에 해당하는 적정한 비율의 토지가 콘도미니엄 구입자에게 양도됩니다.

즉, 땅까지 같이 얻게 되는 것입니다. (물론 콘도미니엄과 토지는 일체형이기 때문에 따로 판매를 할 수 없습니다.)

처음 콘도미니엄 개발을 하는 개발사가 토지를 소유하지만 콘도미니엄을 판매함과 동시에 토지의 소유권이 개발사로 부터 구매자에게 양도가 되는 것입니다.

좀 전에 콘도미니엄은 주식회사와 같은 성격을 가지고 있다고 말씀을 드렸습니다.

일반적으로 주식회사는 외국인이 40% 까지 지분을 가질 수 있습니다. 콘도미니엄도 마찬가지입니다.

콘도미니엄은 토지와 일체형을 이루므로 외국인이 콘도를 구매할 경우, 토지 지분 율도 따라서 외국인에게 갑니다.

필리핀은 외국인이 토지를 소유하지 못하게 정책을 유지하고 있습니다.

따라서 외국인이 토지의 지분을 40% 이상 소유하지 못하도록 콘도미니엄 건물의 유닛 중 40% 만 외국인에게 판매를 하는 것입니다.

하나의 건물에 유닛이 100개가 있다면 외국인이 차지 할 수 있는 것은 최대 40개 뿐입니다.

즉, 자국민이 60개를 사야만 합니다.

하지만 실질적으로 필리핀 자국민이 콘도를 구매하는 경우는 적습니다. 외국인이 거의 다 구매를 하는 편인데 이와 같은 경우 법인의 이름으로 콘도를 구매하는 등의 여러가지 편법을 활용하고 있습니다.

 

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필리핀 부동산이 위험한 이유

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필리핀 부동산이 불안정한 이유

 

필리핀 부동산이 불안정한 이유를 꼽으라면 그 으뜸이 바로… 필리핀이라는 이상한 나라 그 자체입니다.

필리핀 사람들은 가난합니다. 상류층의 전체의 1% 도 되지 않으며 빈곤층이 대부분을 차지합니다.

이 말은 필리핀 사람은 자신들의 나라에 있는 콘도와 같은 것을 구매 할 능력이 없으며 외국인들이 이러한 콘도를 구매해야 합니다. 그리고 팔 때도 필리핀 사람들에게 팔기란 매우 어려우며 한국 사람이 콘도를 샀으면 한국 사람에게 임대를 주거나 판매를 해야 하는 우스운 상황이 벌어집니다.

 

필리핀의  경제의 10% 가 외국에서 돈을 벌어서 자국으로 송금하는 노동자들에 의해서 유지됩니다.

2007 년에만 해도 1 달러에 55 페소하던 것이 지금은 1 달러에 40 페소합니다. 페소 가치가 상승하여 달러를 벌어도 페소가 적게 벌리는 거죠.

페소의 가치가 상승하여 외국 투자 기업들이 필리핀에서 생산한 물건을 수출하지 못해서 문을 닫고 있습니다. 내국인들이 직장이 없이 내몰리고 있습니다.

필리핀은 IMF 를 2 번이나 겪은 나라입니다. 이런 상황에서 필리핀 정부는 환율 방어라든지 어떤 조치를 취해야 하는데, 그냥 손 놓고 그저 바라만 보고 있습니다.

오히려 필리핀 정부는 국가 경제가 좋아져서 그렇다고 부동산 투기를 부추기고 있습니다.

페소의 가치가 높아져서 건설에 필요한 자재를 싸게 들어 올 수 있을 거라 생각을 하고 부동산 투자자를 모집하는 데, 이후 페소의 가치가 낮아질 경우, 자재를 들여 올 수 없어 공사가 지연되거나 부도가 날 수 있습니다. 물론 이러한 것을 염려하는 것은 너무 소심한 생각이지만, 시공사나 건설 업체를 선택할 때는 위험에 대처 할 수 있는 능력과 규모가 있는 업체인지 살펴봐야 합니다.

 

필리핀은 산업화가 되지 않는 나라입니다. 공장이 없어서 자국민들을 위한 생활 필수품을 모두 수입하고 있습니다. 필리핀은 세계에서 가장 많이 쌀을 수입하는 나라입니다. 먹을 쌀이 없어서 폭동이 일어나는 그런 나라입니다.

그럼에도 불구하고 카지노나 고급 경마장, 골프장, 고급 주택을 끊임없이 짓고 있습니다. 이러한 과다한 공급이 매우 불안하고 이상한 나라 필리핀의 경제에 악 영향을 끼치고 있으며, 제 3 의 IMF 가 필리핀을 노려보고 있습니다.

 

필리핀에 다시 IMF 가 온다면 부동산 시장은 곤두박질 칠 것입니다. 건설업계는 공사를 중단하고 줄줄이 부도를 내게 되며 투자한 금액은 비록 보험 처리를 했다고 하더라도 회수가 불가능 할 것입니다. 구매한 콘도의 시세는 바닥을 면치 못하게 될 것이며 필리핀은 오랜 동안 슬픔에 잠길 것입니다.

필리핀 부동산이 뜨는 이유

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필리핀 부동산이 뜨는 이유

 

필리핀은 한국과의 거리가 3시간 30분이라는 가까운 거리이고 영어 사용권 국가로 교육, 은퇴이민, 광관 등 매년 60만 명이 넘는 한국 사람이 필리핀을 찾고 있습니다.

경제나 물가 등 여러가지를 놓고 볼 때, 다른 나라보다 필리핀이 비교적 투자 조건이 좋은 편입니다.

모기지서브프라임 사태로 미국 및 유럽 선진국의 부동산 시장의 위험 부담이 가중되었는데 그에 반해 모기지서브프라임에서 한 발 짝 비켜나 있는 동남아시아 신흥 국가들이 그 대안으로 자리를 잡아나가고 있습니다.

무엇보다 필리핀은 정부 차원에서 부동산 투자를 적극 장려하고 있습니다.

정부에서 필리핀의 부동산 시장에는 거품이 없으니 안심하고 투자를 하라고 합니다.

비록 외국인이 땅을 소유하기는 어렵지만, 콘도와 같은 물건은 구매를 할 수 있습니다.

최근에 포트보니파시오에 새로운 단지가 조성되면서 그 쪽으로 많은 투자가 몰리고 있습니다.

미국의 서브프라임 모기지론 사태에 대한 요약

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미국의 서브프라임 모기지론 사태에 대한 요약

서브프라임이란 비우량 주택 담보 대출. 신용도가 일정 기준 이하인 저소득층을 상대로 한 미국의 주택 담보 대출을 말합니다.

모기지서브프라임이라고도 말하며, 미국의 주택 담보 대출은 프라임(prime), 알트-A(Alternative A), 서브프라임의 3등급으로 구분됩니다.

프라임 등급은 신용도가 좋은 개인을 상대로 한 주택 담보 대출을, 알트-A는 중간 정도의 신용을 가진 개인을 상대로 한 주택 담보 대출을, 서브프라임은 신용도가 일정 기준 이하인 저소득층을 상대로 한 주택 담보 대출을 말합니다.

이 가운데 서브프라임 등급은 부실 위험이 있기 때문에 프라임 등급보다 대출 금리가 2~4% 정도 높은 게 일반적이다.

2000년대 들어 유동성 과잉과 저금리로 부동산 가격이 급등하자, 이에 편승한 모기지론(mortgage loan) 업체들 간의 과당 경쟁으로 미국 주택 담보 대출 시장에서 서브프라임 등급이 차지하는 비중이 2002년 말 3.4%에서 2006년 말에는 13.7%로 급상승했습니다.

그러나 급상승하던 집값이 하락세로 돌아서고 2004년 이후 FRB(미국 연방준비제도이사회)가 정책 목표 금리를 17차례에 걸쳐 1.0%에서 5.25%로 대폭 올리자 이자 부담이 커진 저소득층이 원리금을 제때 갚지 못하게 되었습니다.

이로 인해 서브프라임의 연체율이 20%로 급상승, 2007년 4월 미국 제2의 서브프라임 모기지론 회사인 뉴 센트리 파이낸셜(New Century Financial)이 파산 신청을 내는 것을 시작으로 이른바 '서브프라임 모기지론 사태'가 일어나게 되었습니다.

필리핀에서 주택 임대 - 월세

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필리핀에서 주택 임대 – 월세

필리핀에는 한국 처럼 전세의 개념이 없습니다. 무조건 월세라고 보시면 됩니다.

필리핀의 월세는 아주 높은 편입니다. 필리핀이 못 사는 나라라고 한국에서 100 만원하는 월세가 필리핀에서 20 만원 하리라고 생각을 하면 큰 오산입니다.

한국에서 월세 100 만원이면 필리핀에서는 적어도 70 만원 정도 합니다.

다만, 디파짓(Deposit)이라는 것이 있는 데 이것은 세입자가 임대 기간이 끝나고 집을 비울 때 고장난 부분이 있으면 수리를 하는데 쓰는 비용입니다.

고장난 부분이 없으면 디파짓(Deposit)을 그대로 돌려 받을 수 있습니다.

한국 사람이 필리핀에서 주택을 임대하는데에는 아무런 문제가 없습니다.

주의 하실 점은 임대 계약 기간을 못 채우는 경우 디파짓을 돌려 받기 어렵습니다. 계약서를 잘 보셔야합니다.

디파짓은 보통 2개월치에 해당하는 임대료입니다. 예를 들어 월세가 3 만페소이면, 디파짓은 보통 6만페소입니다. 이것은 계약하기 나름이지만 통상적으로 2 개월치 월세를 디파짓으로 하게 됩니다.

그리고 어드밴스(Advance)라는 것이 있습니다. 이것은 몇 달치 월세를 미리 내는 것입니다. 일반적으로 2 달치 월세를 미리 냅니다.

요약을 해 보면, 월세 임대를 할 경우 2 달 디파짓과 2 달 어드밴스를 내므로 월세가 3만페소이면 총 12 만 페소를 일시불로 지불해야합니다.

어드밴스 역시 계약하기 나름입니다. 일반적으로 2 달 어드밴스를 내지만 1 달만 어드밴스로 하는 경우도 있고 12 개월을 어드밴스로 하는 경우도 있습니다.

일반적으로 부동산 업체(또는 브로커)를 통해서 집을 알아 보고 계약을 하게 됩니다.

좋은 브로커를 만나는 것 역시 필리핀 생활을 편하게 하는 데 큰 도움이 됩니다.

 

주택 매매에 대해서는 필뷰 http://philview.com 에서 상담을 받으시면 됩니다. 2 달 어드밴스 2 달 디포짓으로 10만이 넘는 돈을 주고 임대를 하는 것에 반해 10 만보다 적은 돈으로 임대형 콘도를 구매 할 수도 있습니다.

 

3년 이상 장기 거주 시 임대형 콘도 구매가 효과

필리핀의 이민, 이주 알선 및 비자 연장 대행 업체 선택

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필리핀의 이민, 이주 알선 및 비자 연장 대행 업체 선택

우리는 주위에서 비자 연장을 위해 여권을 잘못 맡겨서 불법 체류자가 된 경우를 종종 보아왔습니다.

또는 워킹 비자를 신청하려 대행 업체에 맡겼는데 그 업체가 소리없이 사라진 경우도 많이 들어와 왔습니다.

제가 직접 당해보지 않아서 모르겠지만 그러한 경우 모두 힘들어 하고 심지어는 몇 달씩 비자 연장을 못 한체 안절 부절 하고 있는 분들도 있다는 얘기를 교민 잡지나 신문, 인터넷을 검색해 보면 심심찮게 접 할 수 있습니다.

필리핀 내에 있는 이민, 이주 컨설팅이나 비자 연장 등의 업무를 맡길 때에는 대부분 "여행사" 또는 "컨설팅" 업체에 맡기게 됩니다

이 때에 주의 하실 점은 주변 교민들에 물어보시고 입 소문을 들어보는 것이 중요합니다. 주변에 아는 분들이 없으면 홈페이지 게시판에 물어보는 것도 아주 좋은 방법입니다.

특히 대행 업체가 얼마나 오래 영업을 해 왔는지가 중요합니다. 번개불에 콩 구워 먹듯이 오픈한지 몇 개월이 안되어서 문을 닫는 업체가 워낙 많아서 불안함을 없애기 위해서는 반드시 알아 보아야 합니다.

얼마나 책임감 있게 업무 처리를 해 주는가도 중요합니다.

비자 연장과 같은 경우 선불이 원칙이나 때에 따라서는 선불과 후불로 나누어 지급을 해야하는 경우가 있습니다. 이 때 지나치게 많은 선불을 요구하는 지 또는 선불이 환불이 되는지도 알아보아야 합니다.

하나의 서비스를 요청했는데 다른 서비스를 강요하거나 부가적인 비용을 물게하는지 주의 해야 합니다.

예를 들어 사전 답사의 경우 한국에서 선불로 지급하고 필리핀에 도착한 다음 후불고 나머지를 지급하는 경우가 일반적입니다.

물론 경우에 따라서는 선불로 100% 납입을 요청하는 경우도 있습니다. 그 업체가 확실히 믿음이 가지 않는다면 선불로 100% 모두 납입을 해서는 안됩니다.

그리고 업체의 사장님이 영어나 현지 언어인 따갈로그를 잘 하는지 봐야합니다. 직원과 아무런 의사 소통을 할 수 없는 분들이 사장으로서 역활을 하는 경우가 있습니다. 이와 같은 경우 업무 처리에 많은 차질이 예상이 됩니다.

필리핀에 대한 정보 수집

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필리핀에 대한 정보 수집

2010 년을 살아가는 사람은 누구나 정보 수집을 위해서 인터넷을 검색 할 것입니다.

그 만큼 인터넷에는 많은 정보가 널려 있습니다.

인터넷에서 정보를 수집하다 보면 수 많은 수기나 체험담을 얻을 수 있습니다.

여러분들은 이러한 정보들을 되도록이면 다양하게 접하여 객관적인 평가를 내릴 수 있어야 합니다.

하나의 정보를 보고 그 정보가 본인이 원하는 답을 가지고 있다고 해서 무조건 그 대로 믿어서는 안됩니다.

특히 이러한 정보를 수집하는 과정에서 인터넷으로 알게 된 사람을 사귈 때에는 신중을 기해야합니다.

인터넷을 통한 잘못된 만남이 결국에는 후회로 남는 경우를 종종 보아 왔습니다.

정보는 얼마든지 넘쳐납니다. 여러분에게 선택의 권한이 있습니다.

그 중에서 올바른 정보를 버리고 잘못된 정보를 취하는 것은 본인의 실수입니다.

반드시 여러 정보를 접하셔서 그 중에서 객관적인 평가와 동시에 주관적인 견해를 비교해 보셔야 합니다.