SQM - 필리핀에서 사용하는 면적 단위와 평 수

sqm 는 square meter 의 약자로 한글로 표현하면 평방제곱미터입니다.

 

 

제곱 미터란 가로 세로가 모두 m 인 면적을 말하며 이것을 평방 미터라고 말하기도 합니다. 평방 제곱 미터라고도 합니다.

예를 들어 가로가 3 m  이고 세로가 4 m 라면 3 x 4 = 12 제곱 미터가 됩니다.

1 평은 400/121 제곱 미터(㎡) 입니다. 따라서 400/121 제곱 미터는 3.3058 이므로 1 평은 3.3058 제곱 미터가 됩니다.

반대로 1제곱 미터는 121/400 평이므로 0.3025 평이 됩니다.

따라서 60 sqm 는 60 / 3.3 = 약 18.18 평입니다.

 

여기서 문제, 가로 20 미터, 세로 30 미터의 경우는 몇 평일까요?

우선 제곱 미터는  20 * 30 = 600 입니다. 여기서 3.3 으로 나누면 약 182 평이라는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

다음은 제곱 미터를 기준으로 면적 단위를 나타낸 것입니다.

 

 

0.000001 제곱킬로미터
10000 제곱센티미터
0.0001 헥타르
0.01 아르
1.196 제곱야드
10.76 제곱피트
1550 제곱인치
0.3025 평

필리핀 부동산 장기 투자 보다는 단기 수익 형

일전에 필리핀 부동산 투자가 위험한 이유에 대해서 글을 쓴 적이 있습니다.

아래의 링크를 참조하셔서 읽어 보십시오.

 

• 필리핀 부동산이 위험한 이유

 

 

수익 형 부동산이라는 말은 장기적인 미래의 가치를 보고 투자를 하는 것이 아니라 단기적인 수익을 보고 하는 것입니다.

 

부동산 단기 수익 형의 예를 들면 아래와 같습니다.

 

자신 필리핀에서 주택(콘도) 임대를 하는 경우, 월세로 자신의 재산을 낭비하는 것이 아니라 자신의 이름으로 콘도를 구매하여 장기 월 납 형태로 분납을 한다. 이 때 월세보다 적은 금액으로 자신의 집을 가질 수 있다.

 

본인이 필리핀에 1 년 이상 장기 거주를 할 때, 주거(주택)비용이 만만치 않게 들어갑니다.

원룸 월 2만 페소짜리 집을 임대한다면 1년이면 24만 페소입니다. 한국 돈으로 600 만원이됩니다.

올티가스나 마카티의 좋은 장소 좋은 집을 빌린다면 2만 페소로는 부족합니다.

만약 4인 가족이 생활을 할 때, 좋은 장소, 좋은 콘도 방 3개 짜리 빌린다면 적어도 3만 5천 페소는 넘어야 합니다. 마카티나 올티가스가 아닌 지역은 좀 더 싸겠지만, 적어도 평균 3만 페소는 잡아야 합니다.

만약 3년을 거주한다는 가정을 하면 2천7백 만원이 주택 임대 비용으로 소모됩니다.

좋은 자리의 방 3개 짜리 콘도를 구매한다면 원화로 1억 이상은 줘야 합니다.

시세가 좀 낮은 자리에 방 두 개 짜리를 잘 찾아보면 7천 만원 정도로 구매 할 수 있습니다. 계약금을 10% 정도 적게 내고 3년 정도 장기 분할 납부를 하면 됩니다.

방 하나는 자신이 쓰고 다른 남는 방 하나는 임대를 주면 됩니다.

방하나를 임대 주어 얻는 수익과 본인의 월세를 안내는 것을 감안하면 주택(콘도)을 임대하는 것 보다 그냥 구매하는 것이 낳다는 판단이 들 것입니다.

 

 

 

필리핀의 콘도 임대료나 월세는 상당히 높은 편입니다. 콘도를 구입 한 다음 자신이 살지 않고 그냥 월세로만 주어도 됩니다.

새 콘도를 사도 좋지만, 한국인이 많이 사는 콘도를 싼 가격에 구매하여 월세를 주어도 됩니다.

부동산 용어 – 전매

 

 

 

부동산관련 방송이나 신문지면에 전매라는 용어가 등장하는데, 전매란 분양권 전매와 미등기 전매가 있습니다.

1. 분양권전매

    아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권을 받아서  다른사람에게 파는 행위를  말합니다. 보통은 프레미엄을 노려 유망지역의  아파트나 오피스텔에 장사진을 이루는 장면을 보실 수 있는데, 분양권전매는 허용이 되는 지역과 금지(투기과열지역)하고 있는 지역이 있습니다. 즉, 투기과열지구로 지정되면, 입주때까지(등기 전까지) 분양권을 팔 수 없습니다.

▶ 예외적으로 전매가 가능한 경우
    - 세대원 전원이 생업이나 질병상의 이유로 수도권을 제외한 지역으로 이전하는 경우
    - 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
    - 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류할 경우
    - 이혼으로 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우

2. 미등기전매

    대상부동산의 등기를 안 하고 파는 것으로  예를들면, 부동산을 갑-을-병-정 순서로 매매가 이루어 질때 을과 정이 소유권이전등기를  안하고 마지막의 정에게 팔고 갑이 소유권이전에 필요한 서류를 정에게 바로 넘겨주어 소유권 이전등기를 하는 것을 말하며 이렇게 하면 을과 병은 각종세금을 내지않고 불로소득을 얻게되며, 이로인해 부동산투기가 더욱 조장될 수 있으므로 불법입니다. 즉, 전매를 규제하는 주된 이유는 부동산투기를 방지하기 위해서 입니다.

 

부동산 투기 쪽으로 요약을 해 보자면, 적은 돈으로 분양권을 딴 다음, 높은 프리미엄으로 되 판다는 것이죠.

부동산 용어 - 전매

부동산관련 방송이나 신문지면에 전매라는 용어가 등장하는데, 전매란 분양권 전매와 미등기 전매가 있습니다.

1. 분양권전매

    아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권을 받아서  다른사람에게 파는 행위를  말합니다. 보통은 프레미엄을 노려 유망지역의  아파트나 오피스텔에 장사진을 이루는 장면을 보실 수 있는데, 분양권전매는 허용이 되는 지역과 금지(투기과열지역)하고 있는 지역이 있습니다. 즉, 투기과열지구로 지정되면, 입주때까지(등기 전까지) 분양권을 팔 수 없습니다.

▶ 예외적으로 전매가 가능한 경우
    - 세대원 전원이 생업이나 질병상의 이유로 수도권을 제외한 지역으로 이전하는 경우
    - 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
    - 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류할 경우
    - 이혼으로 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우

2. 미등기전매

    대상부동산의 등기를 안 하고 파는 것으로  예를들면, 부동산을 갑-을-병-정 순서로 매매가 이루어 질때 을과 정이 소유권이전등기를  안하고 마지막의 정에게 팔고 갑이 소유권이전에 필요한 서류를 정에게 바로 넘겨주어 소유권 이전등기를 하는 것을 말하며 이렇게 하면 을과 병은 각종세금을 내지않고 불로소득을 얻게되며, 이로인해 부동산투기가 더욱 조장될 수 있으므로 불법입니다. 즉, 전매를 규제하는 주된 이유는 부동산투기를 방지하기 위해서 입니다.

필리핀 부동산이 위험한 이유

[ 필리핀 부동산이 불안정한 이유 ]

 

 

 

[*] 이상한 나라 필리핀, 불안한 경제

 

필리핀 부동산이 불안정한 이유를 꼽으라면 그 으뜸이 바로… 필리핀이라는 이상한 나라 그 자체입니다.

필리핀 사람들은 가난합니다. 상류층의 전체의 1% 도 되지 않으며 빈곤층이 대부분을 차지합니다.

이 말은 필리핀 사람은 자신들의 나라에 있는 콘도와 같은 것을 구매 할 능력이 없으며 외국인들이 이러한 콘도를 구매해야 합니다. 그리고 팔 때도 필리핀 사람들에게 팔기란 매우 어려우며 한국 사람이 콘도를 샀으면 한국 사람에게 임대를 주거나 판매를 해야 하는 우스운 상황이 벌어집니다.

 

필리핀의  경제의 10% 가 외국에서 돈을 벌어서 자국으로 송금하는 노동자들에 의해서 유지됩니다.

2007 년에만 해도 1 달러에 55 페소하던 것이 지금은 1 달러에 40 페소합니다. 페소 가치가 상승하여 달러를 벌어도 페소가 적게 벌리는 거죠.

페소의 가치가 상승하여 외국 투자 기업들이 필리핀에서 생산한 물건을 수출하지 못해서 문을 닫고 있습니다. 내국인들이 직장이 없이 내몰리고 있습니다.

필리핀은 IMF 를 2 번이나 겪은 나라입니다. 이런 상황에서 필리핀 정부는 환율 방어라든지 어떤 조치를 취해야 하는데, 그냥 손 놓고 그저 바라만 보고 있습니다.

오히려 필리핀 정부는 국가 경제가 좋아져서 그렇다고 부동산 투기를 부추기고 있습니다.

페소의 가치가 높아져서 건설에 필요한 자재를 싸게 들어 올 수 있을 거라 생각을 하고 부동산 투자자를 모집하는 데, 이후 페소의 가치가 낮아질 경우, 자재를 들여 올 수 없어 공사가 지연되거나 부도가 날 수 있습니다. 물론 이러한 것을 염려하는 것은 너무 소심한 생각이지만, 시공사나 건설 업체를 선택할 때는 위험에 대처 할 수 있는 능력과 규모가 있는 업체인지 살펴봐야 합니다.

 

필리핀은 산업화가 되지 않는 나라입니다. 공장이 없어서 자국민들을 위한 생활 필수품을 모두 수입하고 있습니다. 필리핀은 세계에서 가장 많이 쌀을 수입하는 나라입니다. 먹을 쌀이 없어서 폭동이 일어나는 그런 나라입니다.

그럼에도 불구하고 카지노나 고급 경마장, 골프장, 고급 주택을 끊임없이 짓고 있습니다. 이러한 과다한 공급이 매우 불안하고 이상한 나라 필리핀의 경제에 악 영향을 끼치고 있으며, 제 3 의 IMF 가 필리핀을 노려보고 있습니다.

 

필리핀에 다시 IMF 가 온다면 부동산 시장은 곤두박질 칠 것입니다. 건설업계는 공사를 중단하고 줄줄이 부도를 내게 되며 투자한 금액은 비록 보험 처리를 했다고 하더라도 회수가 불가능 할 것입니다. 구매한 콘도의 시세는 바닥을 면치 못하게 될 것이며 필리핀은 오랜 동안 슬픔에 잠길 것입니다.

 

 

 

 

[*] 부동산의 거래 제한

 

필리핀 부동산에 투자를 하면 그 거래는 한국 사람끼리 이루어져야 합니다. 반드시 그런 것은 아니지만 지금 현재 부동산 시장만 봐도 한국 사람의 부동산은 거의가 다 한국 사람끼리 이루어지고 있습니다.

 

이러한 이유가 부동산을 소유하고 있는 한국 사람은 한국 부동산을 찾기 마련입니다. 그리고 한국 부동산 업체는 한국 사람에게 홍보를 할 수 밖에 없습니다.

필리피노는 자금력이 없어서 살 수가 없습니다. 중국, 일본, 미국 사람에게 광고를 할 수 있지만 그 사람들도 부동산 구매를 할 때에는 자기 나라 브로커에게 사고 싶어 합니다.

한국 사람도 마찬가지 입니다. 한국 사람이 콘도를 사고 싶을 때, 자신이 아무리 따갈로그나 영어를 잘한다고 해도 한국 사람이 부동산 사장으로 있는 업체와 한국 사장과 직접 대화해서 상담하고 진행하려고 할 것입니다.

 

이런 저런 이유로 한국 사람이 부동산 거래를 한다면 한국 사람 사이에 거래가 이루어질 수 밖에 없습니다.

 

필리핀에서 생활을 하는 교민들의 대부분의 경우, 필리핀에 머무는 기간은 단 기간 (3년 이내)입니다.

잠깐 필리핀에 생활을 하고 다시 한국으로 돌아가는 것이 일반적입니다. 또는 필리핀과 한국 사이를 계속 오가는 경우도 있구요.

이와 같은 경우 필리핀 부동산에 투자를 하는 것이 쉽지 않습니다.

그래서 한국 교민이 많아도 실제 콘도를 소유하는 경우는 드물고 대부분 임대 형식으로 주택을 빌립니다. 따라서 한국 교민들 사이의 거래도 많지 않은 폅니다.

 

 

 

송재호 070 7578 1741  thruthesky@gmail.com http://philview.com

필리핀 부동산 시장을 선도하는 필뷰

필뷰  http://philview.com 는 필리핀 부동산 정보를 데이터베이스화 시켜놓은 필리핀 유일의 부동산 전문 웹사이트이다.

 

필리핀의 많은 부동산 중개 업자들과 연계하여 실시간으로 변하는 필리핀의 부동산 정보를 업데이트하고 있다.

 

필뷰 웹사이트는 영문 버전과 한글 버전이 따로 있다. 한글을 모르는 사람이 접속을 하면 자동으로 영문 버전이 나타나고 한국 사람이 접속을 하면 자동으로 한글 버전이 나타난다.

 

부동산을 콘도,하우스,지역,매매/임대,금액,크기,방수 등 여러 가지 옵션으로 수 많은 콘도, 하우스 등의 정보를 검색 할 수 있다.

 

 

뿐만아니라 필뷰는 필고 http://philgo.com 의 패밀리 사이트로서 필고에 로그인을 하는 것 과 같이 필뷰에 그대로 로그인을 할 수 있다.

필뷰에 있는 부동산 데이터베이스를 필고에서도 그대로 활용을 할 수 있다.

포트 보니파시오에 대한 분석 – 2010년 필리핀 부동산 투자의 쟁점

송재호 070 7578 1741 thruthesky@gmail.com  필리핀의 부동산 투자의 모든 것 – 필뷰 http://philview.com

 

[*] 2010년 5월 18일  부가 설명

포트보니파시오 경계는 꽤 큰 편입니다. 맥킨리힐도 포트보니파시오에 속합니다.

하지만 포트보니파시오 글로벌 시티의 경계는 틀리며 그리고 부동산 시세도 엄청나게 차이가 납니다.

맥킨리힐은 글로벌시티 사이에는 큰 공동묘지가 있으며 거리상 차이가 있는 곳입니다.

아래의 그림들을 참고하시면 포트보니파시오 글로벌 시티 개발이 이루어지는 또는 이루어질 지역을 알 수 있습니다.

포트보니파시오에 부동산 투자를 하실 때에는 글로벌 시티 경계를 참고하시기 바랍니다.

글로벌 시티 경계를 넘으면 가치가 많이 떨어집니다.

 

 

 

 

[*] 포트 보니파시오 ( Fort Bonifacio )

정식 명칭은 Fort Andres Bonifacio  이며 줄여서 Fort Bonifacio 라고 부른다.

포트 보니파시오는 원래 군대의 본부로서 필리핀 메트로마닐라의 타귁(Taguig) 시에 있다.

미국의 식민지 지배하에 있을 때, 미국 정부가 25.78 평방 킬로미터를 구입하여 군사 목적으로 이용하였다.

그러나 이 지역은 1902 년에 캠프로 사용되었는데 미국의 25대 대통령 이름 - William McKinley 의 이름을 따 Fort William McKinley 로 많이 알려졌다.

그 당시에는 그 지역을 주로 "Fort McKinley" 라고 호칭하였다. 그것은 공문서에서도 자주 볼 수 있다.

1946년 7월 4일 필리핀이 미국으로 부터 독립을 얻고 난 다음 미국은 군사 지역을 제외한 모든 것을 필리핀 정부에 넘겨 주었다.

그리고 1949년 5월 14일 "Fort Mckinley" (지금의 Fort Bonifacio) 가 결국에는 필리핀 정부에게 넘겨졌다.

"Fort McKinley" 는 1957 년 영구적인 필리핀 군대 본부로 자리하도록 책정되었으며 스페인에 대항하여 까띠푸난 혁명을 일으키고 이끈 Andress Bonifacio 이름을 따 "Fort Bonifacio" 로 명칭이 변경되었다.

언제인지는 잘 기억이 안지 않지만 1972 년 이후 Fort Bonifacio 는 따귁(Taguig)시로 편입되었다.

 

 

 

 

[*] 보니파시오 글로벌 시티 (Bonifacio Global City)

1995 년 Metro Pacific 이 이끄는 보니파시오 토지 개발 공사는 성공적인 경매를 통해서 보니파시오 글로벌 시티 개발을 하는 BCDA 파트너가 되었다.

2003년 아얄라 랜드(필리핀 제 1의 개발 업체)와 에그린 홀딩스는 Metro Pacific 의 BLC 에서 통제 지분을 구입했다. BCDA 와 이 두 회사는 포트보니파시오 글로벌 시티의 계획을 가지고 실천하는 포트보니파시오 개발 공사를 관리 감독 하게 된다.

이후 많은 기업과 상류층이 이 지역을 매입하고 또 그들의 본부를 이 지역으로 옮겨왔다.

Essensa, Serendra, Pacific Plaza Towers, Bonifacio Ridge, and Regent Parkway 와 같은 상류층을 위한 콘도미니엄들이 들어 섰으며 Net One and Bonifacio Technology Center 와 같은 오피스 빌딩들이 들어서 있다.

대부분의 트렌디한 레스토랑, 바, 클럽, 그리고 매장은 보니 파시오 하이스트리트(High Street), 세렌드라(Serendra), Teh Fort Square and Fort Strip 에 위치해 있다. 한편, Bonifacio Stop-over and the Car Plaza 가 차량 정보를 제공하고 있다.

Global City 의 부지를 매입하거나 이동을 해 온 대표적인 기업으로는 Accenture, The Hongkong and Shanghai Banking Corporation, Deutsche Bank, Lawson Software, Fujitsu, Hewlett-Packard, Ericsson, TetraPak and Safeway 등이 있으며,

2009 년에 오픈한 St. Luke's Medical Center 는 16 층 건물에 600 개의 병실이 있는 필리핀 최대의 병원을 오픈했다.

글로벌 시티는 아얄라의 마켓 마켓과 2011 년 세워질 SM City Taguig 와 같은 대형 쇼핑몰이 바탕이 되어 발전을 할 것으로 예상이 된다.

2008 년 9월 9일 따귁(Taguig) 시 시장은 The Fort 와 City 가 필리핀에서 가장 높은 빌딩들이 들어선 곳이 될 것이라고 발표를 했다.

 

 

 

[*] 포트 보니파시오 글로벌 시티 개발 계획

 

아래의 그림은 포트 보니파시오 글로벌 시티가 어떤 식으로 개발이 이루어질지에 대한 청사진을 보여 주고 있다.

많은 계획들이 세워져 있으며 포트 보니파시오 글로벌 시티가 성공적으로 완공된다면 주변이 부동산 시세도 상향 조정이 될 것이다.

 

 

 

다음 그림은 위성 사진으로서 실제로 개발이 이루어질 영역을 표시 한 것이다.

그림에 표시된 영역은 본인이 대충 근접하게 표시를 한 것이다. (정확하게 표시를 하기에는 너무 많은 손이가기에…)

위성 사진을 보면 알겠지만, 사실 주위에는 필리핀의 빈민가 판자촌이 들어서 있다.

얼마전에는 이곳에 큰 불이나는 대형 사고가 터지기도 했다.

 

 

 

 

[*] 포트보니파시오와 공동묘지

Libingan ng mga Bayani 는 (타갈로그어 : 묘지 오브 히어로, 영웅들의 묘) 33,520 필리핀 군인이 바탄에서, Corregidor과 2 차 세계 대전의 다른 전장에서 죽은 사람들을 기념한 지상 주택(무덤)이다.

 

필리핀의 많은 저명한 인사들(국가 예술가 및 기타 의원 필리핀의 대통령)도 이곳에 묻혀있다. 베트남 전쟁 기념관과 한국 전쟁 기념관이 Libingan ng mga Bayani 에 있다.

마닐라에 있는 미국의 국립 묘지와 기념관은 눈에 띄는 고원의 포트 보니 파시오의 한계 내에 위치하고 있습니다. 이 묘지는 세계 2차 대선에서 싸운 병사들의 묘지로서 가장 큰 숫자 (17206) 이다.

이 묘지에 묻힌 미국 병사의 대부분은 뉴기니와 필리핀 전쟁때 목숨을 잃었다.

 

아래의 사진을 보면 알 수 있듯이 포트보니파시오와 공동묘지가 아주 가까이 붙어 있다. 그리고 그 영역의 넓이가 보니파시오와 공동묘지가 비슷하다.