임대 수익 형 부동산 투자 - 시프레스 타워 (CYPRESS TOWER) 10% 선금 10년 장기 할부

송재호 070-7893-1741 http://philview.com

 

포트보니파시오 글로벌시티, 마켓 마켓 근처에 있는 시프레스 타워를 소개합니다.

 

먼저 제가 쓴 글의 임대 수익 형 부동산을 참고 해 주세요.

• 필 리핀 부동산 장기 투자 보다는 단기 수익 형

 

마닐라 시프레스 타워 (CYPRESS TOWER) 10% 선금 10년 장기 할부, 2 베드룸, 56~60 sqm, 2.7 M (약 6천 7백 만원)

2010년 3월 에 완공된 DMCI 새로운 콘도미니엄 빌딩입니다. 약 10 % 정도가 미 분양 상태입니다.

다른 지역에 비해서 아주 저렴한 미 분양 새 콘도입니다. 살다가 필리핀을 떠나야 할 순간이 오면 미련 없이 그냥 콘도를 버리고 가도 될 정도로 저렴합니다.

물론 그만 살고 싶을 때에는 다시 팔던지 계속 임대를 주어야 하죠.

하지만 그 만큼 부담이 없으면서도 임대 수익을 올리면서도 동시에 미래에 대한 투자를 할 수 있는 것입니다.

 

이 콘도의 첫번째 장점은 포트보니파시오 글로벌 시티와 바로 붙어 있다는 것입니다.

위치적으로 다른 빌딩보다 훨씬 유리합니다.

아래의 그림을 보시면 아시겠지만, 포트보니파시오 글로벌 시티 바로 옆이며 마켓 마켓 바로 근처입니다.

더베니스나 다른 글로벌시티 근처에 있는 콘도나 빌딩 보다는 훨씬 좋은 위치에 있으며 분양가 또한 아주 저렴합니다.

위치적으로 포트보니파시오 글로벌시티는 따귁에 속해 있습니다.

포트보니파시오에는 한국, 영국, 중국, ISM 등의 5 개의 큰 국제 학교가 있으며 한국, 영국, 싱가폴의 대사관을 설립 중에 있습니다.

뿐만 아니라 따귁에 있는 세인트룩 메디컬은 아시아 최고 규모의 병원입니다. 600 명의 환자를 수용 할 수 있는 침대를 갖추었으며 366 명의 의사 집무실과 최첨단 시설을 갖추고 있습니다.

뿐만아니라 시프레스 타워 바로 앞에 있는 대형 쇼핑몰 마켓 마켓을 중심으로 대 공연장, 컨벤션센터, 호텔, 오피스, 아파트, 쇼핑 센터들이 즐비하게 늘어서 있습니다.

 

마닐라 공항에서 15 분 만에 도착을 하며 마카티는 5분이면 도착을 합니다. 마닐라를 관통하는 C5 도로가 아주 가까이에 붙어 있으며 EDSA 와의 거리도 아주 가깝습니다.

포트보니파시오 글로벌 시티는 계획 도시로서 세계적인 IT콜센터들과 BPO (Business Process Outsourcing, 아웃소싱업체) 업체들이 들어서고 있습니다. 이에 따른 부대 수요가 많이 증가할 것 이며 콘도 투자에 대한 수익도 증가 할 것으로 예상됩니다.

필리핀의 포트보니파시오 글로벌 시티는 한국의 강남이나 분당신도시로 불려지고 있습니다. 그리고 바로 옆에 시프레스 타워가 있습니다.

다시 말씀드리면 시프레스 타워는 포트보니파시오 글로벌시티에 속하지 않고 바로 옆에 있습니다. 지도상에서 워낙 가까운 위치에 있으므로 간혹 혼동하는 분들이 많아서 강조해서 말씀을 드립니다.

 

 

( 건물의 디자인을 보시면 팔랑개비 처럼 생겼다는 것을 알 수 있습니다. 건축 디자인이 처음 부터 팔랑개비형태로 만드는 것이었다고 합니다. )

 

 

 

 

 

 

 

두번째 장점은 저렴한 분양 비용입니다.

2 베드룸을 기준으로 약 58 sqm 에 약 2.7M 페소합니다. 이 시세는 마닐라 어디를 가도 찾기가 어렵습니다.

10% 계약금을 선납하고 10년 장기 할부로 납부를 할 수 있습니다.

그럼 한달에 약 2만 페소를 납입하면됩니다. 마닐라 어디를 가도 2 베드룸에 월 2만 페소 콘도를 구하기 어렵습니다. 거기다가 새 건물 분양입니다.

콘도를 임대하여 월세를 살면서 주인의 눈치를 보고, 또 매달 월세를 낭비하느니 자신만의 콘도를 분양 받는 것이 훨씬 이익입니다.

남는 방 하나는 임대를 해 주고, 임대 수익도 올릴 수 있습니다.

거기다가 10년 장기 분납이 되므로 월 납하는 비용이 다른 콘도를 임대해서 월세를 내는 것 보다 훨씬 금액이 적으며 자신만의 콘도를 구입하는 것이므로 미래에 대한 확실한 투자가 되는 것입니다.

 

스튜디오 타입을 보시면 침실, 화장실(샤워실), 부엌, 식탁, 거실이 있습니다. 28 sqm 이며 약 8.5 평입니다. 비교적 적은 평수이지만 혼자 살기에는 부담 없습니다.

 

 

시프레스 타워의 투 베드룸입니다.

큰 방 (Master’s Bedroom), 작은 방, 화장실과 샤워실, 거실, 주방, 식탁, 발코니가 있습니다.

52 sqm 이며 약 15.8 평입니다.

비교적 무난한 크기의 콘도입니다. 가족이 살 수 있기에 딱 좋습니다.

 

 

 

시프레스 타워 쓰리 베드룸입니다.

특징적으로 Den(서재, 또는 헬퍼 방)이 있으며 발코니가 두 개가 있습니다.

식탁, 주방, 큰 방, 작은 방, 화장실+샤워실, 발코니, 서재가 있습니다.

 

 

 

 

시프레스 타워는 포트보니파시오 글로벌 시티 바로 옆에 위치해 있으며 마카티 비즈니스 중심가로 부터 몇 분 밖에 걸리지 않습니다.

 

시프레스 타워는 리조트 형 콘도이며 피곤에 지친 하루의 일상을 편안하게 마무리 해 주는 곳입니다.

주민의 여가 선용을 위해서 개발 면적의 60% 를 레크레이션 시설로 지었습니다.

 

 

 

시프레스 타워의 3개 빌딩은 빛과 바람을 골고루 분배하기 위해서 바람개비 형태로 건축을 설계하였습니다.

 

 

 

 

어린아이 놀이터

 

 

 

Indoor Dining (식당)

 

 

Al Fresco Dining (식당 2)

 

 

 

 

헬스장

 

 

 

스카이 라운지

 

 

스파 풀장

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

송재호 070 7893 1741 http://philview.com

SQM - 필리핀에서 사용하는 면적 단위와 평 수

sqm 는 square meter 의 약자로 한글로 표현하면 평방제곱미터입니다.

 

 

제곱 미터란 가로 세로가 모두 m 인 면적을 말하며 이것을 평방 미터라고 말하기도 합니다. 평방 제곱 미터라고도 합니다.

예를 들어 가로가 3 m  이고 세로가 4 m 라면 3 x 4 = 12 제곱 미터가 됩니다.

1 평은 400/121 제곱 미터(㎡) 입니다. 따라서 400/121 제곱 미터는 3.3058 이므로 1 평은 3.3058 제곱 미터가 됩니다.

반대로 1제곱 미터는 121/400 평이므로 0.3025 평이 됩니다.

따라서 60 sqm 는 60 / 3.3 = 약 18.18 평입니다.

 

여기서 문제, 가로 20 미터, 세로 30 미터의 경우는 몇 평일까요?

우선 제곱 미터는  20 * 30 = 600 입니다. 여기서 3.3 으로 나누면 약 182 평이라는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

다음은 제곱 미터를 기준으로 면적 단위를 나타낸 것입니다.

 

 

0.000001 제곱킬로미터
10000 제곱센티미터
0.0001 헥타르
0.01 아르
1.196 제곱야드
10.76 제곱피트
1550 제곱인치
0.3025 평

필리핀 부동산 장기 투자 보다는 단기 수익 형

일전에 필리핀 부동산 투자가 위험한 이유에 대해서 글을 쓴 적이 있습니다.

아래의 링크를 참조하셔서 읽어 보십시오.

 

• 필리핀 부동산이 위험한 이유

 

 

수익 형 부동산이라는 말은 장기적인 미래의 가치를 보고 투자를 하는 것이 아니라 단기적인 수익을 보고 하는 것입니다.

 

부동산 단기 수익 형의 예를 들면 아래와 같습니다.

 

자신 필리핀에서 주택(콘도) 임대를 하는 경우, 월세로 자신의 재산을 낭비하는 것이 아니라 자신의 이름으로 콘도를 구매하여 장기 월 납 형태로 분납을 한다. 이 때 월세보다 적은 금액으로 자신의 집을 가질 수 있다.

 

본인이 필리핀에 1 년 이상 장기 거주를 할 때, 주거(주택)비용이 만만치 않게 들어갑니다.

원룸 월 2만 페소짜리 집을 임대한다면 1년이면 24만 페소입니다. 한국 돈으로 600 만원이됩니다.

올티가스나 마카티의 좋은 장소 좋은 집을 빌린다면 2만 페소로는 부족합니다.

만약 4인 가족이 생활을 할 때, 좋은 장소, 좋은 콘도 방 3개 짜리 빌린다면 적어도 3만 5천 페소는 넘어야 합니다. 마카티나 올티가스가 아닌 지역은 좀 더 싸겠지만, 적어도 평균 3만 페소는 잡아야 합니다.

만약 3년을 거주한다는 가정을 하면 2천7백 만원이 주택 임대 비용으로 소모됩니다.

좋은 자리의 방 3개 짜리 콘도를 구매한다면 원화로 1억 이상은 줘야 합니다.

시세가 좀 낮은 자리에 방 두 개 짜리를 잘 찾아보면 7천 만원 정도로 구매 할 수 있습니다. 계약금을 10% 정도 적게 내고 3년 정도 장기 분할 납부를 하면 됩니다.

방 하나는 자신이 쓰고 다른 남는 방 하나는 임대를 주면 됩니다.

방하나를 임대 주어 얻는 수익과 본인의 월세를 안내는 것을 감안하면 주택(콘도)을 임대하는 것 보다 그냥 구매하는 것이 낳다는 판단이 들 것입니다.

 

 

 

필리핀의 콘도 임대료나 월세는 상당히 높은 편입니다. 콘도를 구입 한 다음 자신이 살지 않고 그냥 월세로만 주어도 됩니다.

새 콘도를 사도 좋지만, 한국인이 많이 사는 콘도를 싼 가격에 구매하여 월세를 주어도 됩니다.

부동산 용어 – 전매

 

 

 

부동산관련 방송이나 신문지면에 전매라는 용어가 등장하는데, 전매란 분양권 전매와 미등기 전매가 있습니다.

1. 분양권전매

    아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권을 받아서  다른사람에게 파는 행위를  말합니다. 보통은 프레미엄을 노려 유망지역의  아파트나 오피스텔에 장사진을 이루는 장면을 보실 수 있는데, 분양권전매는 허용이 되는 지역과 금지(투기과열지역)하고 있는 지역이 있습니다. 즉, 투기과열지구로 지정되면, 입주때까지(등기 전까지) 분양권을 팔 수 없습니다.

▶ 예외적으로 전매가 가능한 경우
    - 세대원 전원이 생업이나 질병상의 이유로 수도권을 제외한 지역으로 이전하는 경우
    - 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
    - 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류할 경우
    - 이혼으로 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우

2. 미등기전매

    대상부동산의 등기를 안 하고 파는 것으로  예를들면, 부동산을 갑-을-병-정 순서로 매매가 이루어 질때 을과 정이 소유권이전등기를  안하고 마지막의 정에게 팔고 갑이 소유권이전에 필요한 서류를 정에게 바로 넘겨주어 소유권 이전등기를 하는 것을 말하며 이렇게 하면 을과 병은 각종세금을 내지않고 불로소득을 얻게되며, 이로인해 부동산투기가 더욱 조장될 수 있으므로 불법입니다. 즉, 전매를 규제하는 주된 이유는 부동산투기를 방지하기 위해서 입니다.

 

부동산 투기 쪽으로 요약을 해 보자면, 적은 돈으로 분양권을 딴 다음, 높은 프리미엄으로 되 판다는 것이죠.

부동산 용어 - 전매

부동산관련 방송이나 신문지면에 전매라는 용어가 등장하는데, 전매란 분양권 전매와 미등기 전매가 있습니다.

1. 분양권전매

    아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권을 받아서  다른사람에게 파는 행위를  말합니다. 보통은 프레미엄을 노려 유망지역의  아파트나 오피스텔에 장사진을 이루는 장면을 보실 수 있는데, 분양권전매는 허용이 되는 지역과 금지(투기과열지역)하고 있는 지역이 있습니다. 즉, 투기과열지구로 지정되면, 입주때까지(등기 전까지) 분양권을 팔 수 없습니다.

▶ 예외적으로 전매가 가능한 경우
    - 세대원 전원이 생업이나 질병상의 이유로 수도권을 제외한 지역으로 이전하는 경우
    - 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
    - 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류할 경우
    - 이혼으로 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우

2. 미등기전매

    대상부동산의 등기를 안 하고 파는 것으로  예를들면, 부동산을 갑-을-병-정 순서로 매매가 이루어 질때 을과 정이 소유권이전등기를  안하고 마지막의 정에게 팔고 갑이 소유권이전에 필요한 서류를 정에게 바로 넘겨주어 소유권 이전등기를 하는 것을 말하며 이렇게 하면 을과 병은 각종세금을 내지않고 불로소득을 얻게되며, 이로인해 부동산투기가 더욱 조장될 수 있으므로 불법입니다. 즉, 전매를 규제하는 주된 이유는 부동산투기를 방지하기 위해서 입니다.

필리핀 부동산이 위험한 이유

[ 필리핀 부동산이 불안정한 이유 ]

 

 

 

[*] 이상한 나라 필리핀, 불안한 경제

 

필리핀 부동산이 불안정한 이유를 꼽으라면 그 으뜸이 바로… 필리핀이라는 이상한 나라 그 자체입니다.

필리핀 사람들은 가난합니다. 상류층의 전체의 1% 도 되지 않으며 빈곤층이 대부분을 차지합니다.

이 말은 필리핀 사람은 자신들의 나라에 있는 콘도와 같은 것을 구매 할 능력이 없으며 외국인들이 이러한 콘도를 구매해야 합니다. 그리고 팔 때도 필리핀 사람들에게 팔기란 매우 어려우며 한국 사람이 콘도를 샀으면 한국 사람에게 임대를 주거나 판매를 해야 하는 우스운 상황이 벌어집니다.

 

필리핀의  경제의 10% 가 외국에서 돈을 벌어서 자국으로 송금하는 노동자들에 의해서 유지됩니다.

2007 년에만 해도 1 달러에 55 페소하던 것이 지금은 1 달러에 40 페소합니다. 페소 가치가 상승하여 달러를 벌어도 페소가 적게 벌리는 거죠.

페소의 가치가 상승하여 외국 투자 기업들이 필리핀에서 생산한 물건을 수출하지 못해서 문을 닫고 있습니다. 내국인들이 직장이 없이 내몰리고 있습니다.

필리핀은 IMF 를 2 번이나 겪은 나라입니다. 이런 상황에서 필리핀 정부는 환율 방어라든지 어떤 조치를 취해야 하는데, 그냥 손 놓고 그저 바라만 보고 있습니다.

오히려 필리핀 정부는 국가 경제가 좋아져서 그렇다고 부동산 투기를 부추기고 있습니다.

페소의 가치가 높아져서 건설에 필요한 자재를 싸게 들어 올 수 있을 거라 생각을 하고 부동산 투자자를 모집하는 데, 이후 페소의 가치가 낮아질 경우, 자재를 들여 올 수 없어 공사가 지연되거나 부도가 날 수 있습니다. 물론 이러한 것을 염려하는 것은 너무 소심한 생각이지만, 시공사나 건설 업체를 선택할 때는 위험에 대처 할 수 있는 능력과 규모가 있는 업체인지 살펴봐야 합니다.

 

필리핀은 산업화가 되지 않는 나라입니다. 공장이 없어서 자국민들을 위한 생활 필수품을 모두 수입하고 있습니다. 필리핀은 세계에서 가장 많이 쌀을 수입하는 나라입니다. 먹을 쌀이 없어서 폭동이 일어나는 그런 나라입니다.

그럼에도 불구하고 카지노나 고급 경마장, 골프장, 고급 주택을 끊임없이 짓고 있습니다. 이러한 과다한 공급이 매우 불안하고 이상한 나라 필리핀의 경제에 악 영향을 끼치고 있으며, 제 3 의 IMF 가 필리핀을 노려보고 있습니다.

 

필리핀에 다시 IMF 가 온다면 부동산 시장은 곤두박질 칠 것입니다. 건설업계는 공사를 중단하고 줄줄이 부도를 내게 되며 투자한 금액은 비록 보험 처리를 했다고 하더라도 회수가 불가능 할 것입니다. 구매한 콘도의 시세는 바닥을 면치 못하게 될 것이며 필리핀은 오랜 동안 슬픔에 잠길 것입니다.

 

 

 

 

[*] 부동산의 거래 제한

 

필리핀 부동산에 투자를 하면 그 거래는 한국 사람끼리 이루어져야 합니다. 반드시 그런 것은 아니지만 지금 현재 부동산 시장만 봐도 한국 사람의 부동산은 거의가 다 한국 사람끼리 이루어지고 있습니다.

 

이러한 이유가 부동산을 소유하고 있는 한국 사람은 한국 부동산을 찾기 마련입니다. 그리고 한국 부동산 업체는 한국 사람에게 홍보를 할 수 밖에 없습니다.

필리피노는 자금력이 없어서 살 수가 없습니다. 중국, 일본, 미국 사람에게 광고를 할 수 있지만 그 사람들도 부동산 구매를 할 때에는 자기 나라 브로커에게 사고 싶어 합니다.

한국 사람도 마찬가지 입니다. 한국 사람이 콘도를 사고 싶을 때, 자신이 아무리 따갈로그나 영어를 잘한다고 해도 한국 사람이 부동산 사장으로 있는 업체와 한국 사장과 직접 대화해서 상담하고 진행하려고 할 것입니다.

 

이런 저런 이유로 한국 사람이 부동산 거래를 한다면 한국 사람 사이에 거래가 이루어질 수 밖에 없습니다.

 

필리핀에서 생활을 하는 교민들의 대부분의 경우, 필리핀에 머무는 기간은 단 기간 (3년 이내)입니다.

잠깐 필리핀에 생활을 하고 다시 한국으로 돌아가는 것이 일반적입니다. 또는 필리핀과 한국 사이를 계속 오가는 경우도 있구요.

이와 같은 경우 필리핀 부동산에 투자를 하는 것이 쉽지 않습니다.

그래서 한국 교민이 많아도 실제 콘도를 소유하는 경우는 드물고 대부분 임대 형식으로 주택을 빌립니다. 따라서 한국 교민들 사이의 거래도 많지 않은 폅니다.

 

 

 

송재호 070 7578 1741  thruthesky@gmail.com http://philview.com

필리핀 부동산 시장을 선도하는 필뷰

필뷰  http://philview.com 는 필리핀 부동산 정보를 데이터베이스화 시켜놓은 필리핀 유일의 부동산 전문 웹사이트이다.

 

필리핀의 많은 부동산 중개 업자들과 연계하여 실시간으로 변하는 필리핀의 부동산 정보를 업데이트하고 있다.

 

필뷰 웹사이트는 영문 버전과 한글 버전이 따로 있다. 한글을 모르는 사람이 접속을 하면 자동으로 영문 버전이 나타나고 한국 사람이 접속을 하면 자동으로 한글 버전이 나타난다.

 

부동산을 콘도,하우스,지역,매매/임대,금액,크기,방수 등 여러 가지 옵션으로 수 많은 콘도, 하우스 등의 정보를 검색 할 수 있다.

 

 

뿐만아니라 필뷰는 필고 http://philgo.com 의 패밀리 사이트로서 필고에 로그인을 하는 것 과 같이 필뷰에 그대로 로그인을 할 수 있다.

필뷰에 있는 부동산 데이터베이스를 필고에서도 그대로 활용을 할 수 있다.